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Le viager : une solution pour améliorer votre retraite ?

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Le viager : une solution pour améliorer votre retraite ?

Depuis trois ans, et notamment à la suite de la crise sanitaire du COVID-19, le viager connaît un nouveau succès auprès des seniors. Face à l’allongement de la durée de vie et aux dépenses telles que les aides à domicile, les institutions coûteuses, les montants des retraites qui baissent, ou encore le souhait d’aider ses enfants, le viager apparaît comme une des solutions pour conserver son train de vie. Est-ce que cette forme de vente immobilière pourrait être une réponse au financement de la dépendance ?

Qu’est-ce que le viager occupé ?

L’achat d’un bien immobilier en viager occupé correspond à l’acquisition d’un bien sans pouvoir l’occuper dans l’immédiat. Le propriétaire du logement, appelé « crédirentier », cède son bien à un acquéreur, nommé « débirentier ». L’acquéreur devient alors propriétaire du bien dès la conclusion de la vente.

Comment est fixé le prix d’un viager ?

Une fois la valeur du bien estimée, un bouquet (d’une valeur entre 20% à 30% du prix du bien sur le marché) sera versé immédiatement au vendeur - ou crédirentier. Le complément sera ensuite converti en rente viagère qui sera versée tous les mois jusqu’au décès du vendeur. C’est le vendeur qui fixe dans l’offre la valeur du bouquet. Aussi, comme le bouquet influence le montant de la rente, le crédirentier doit choisir en fonction de ses intérêts : a-t-il plutôt besoin d’un versement immédiat ou d’un revenu complémentaire ? Cette décision, qui lui appartient, devra prendre en compte plusieurs paramètres : son âge, la valeur de son bien immobilier, ses besoins et ses projets.

La rente viagère est réactualisée chaque année sur la base de l’indice des prix à la consommation, mais également en cas de départ anticipé du crédirentier. Le vendeur a l’assurance que sa rente lui sera versée jusqu’à son décès grâce à la clause résolutoire. Cette clause permet d’annuler la vente dans le cas où l’acquéreur ne paie plus la rente viagère. Le vendeur redevient alors propriétaire de son bien immobilier et conserve les déjà versées et tout ou partie du bouquet au titre de dommages et intérêts.

Les avantages du viager

Pourquoi acheter un bien immobilier en viager ?

Le principal avantage du viager occupé est lié à la décote de la valeur du bien immobilier d’environ 30% sur le prix réel du logement. La raison est due au fait que l’acquéreur ne puisse pas occuper immédiatement ce bien.

Aussi, le viager est une excellente solution pour accéder à la propriété même si vous ne disposez pas initialement des fonds nécessaires. De plus, cette vente immobilière évite de recourir à l’endettement immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il faut considérer que c’est le vendeur du viager qui vous fait un crédit. La rente mensuelle est assimilée alors à une mensualité d’emprunt.

Autre avantage important : c’est au crédirentier de supporter les charges courantes, les dépenses d’entretien et la taxe d’habitation.

Pourquoi vendre son bien immobilier en viager ?

Le viager immobilier est une opération « gagnant-gagnant » entre le débirentier et le crédirentier.

Pour le vendeur, le viager permet de transformer son patrimoine immobilier en patrimoine liquide et ainsi augmenter son pouvoir d’achat pour réaliser ses projets personnels ou encore de compenser la baisse de ses revenus en retraite, tout en restant dans son logement.

De plus, les frais liés aux grosses réparations et la taxe foncière seront à la charge de l’acquéreur.

Les risques du viager pour l’acheteur

La longévité

Pour un acquéreur, le risque du viager réside dans la longévité qui correspond au fait que le vendeur vive plus longtemps qu’anticipé. Ce risque est donc supporté uniquement par l’acheteur. Il est donc primordial de connaître ce facteur risque et de le mesurer pour éviter que le projet d’achat en viager se transforme en une mauvaise affaire (c’est-à-dire payer plus que la valeur du logement).

Comment réduire ce risque de longévité ? Il est possible de contracter avec des personnes assez âgées (à partir de 80 ans). Par conséquent, pour une même valeur vénale et un même bouquet, les rentes seront plus élevées.

L’acheteur pourrait également augmenter le bouquet afin de diminuer les rentes.

Décès de l’acheteur

Dans la situation où l’acheteur décède avant le vendeur, les rentes viagères devront être payées obligatoirement par les héritiers. Les conséquences financières peuvent être catastrophiques si les héritiers ne peuvent pas payer les rentes viagères. Ils devront dans ce cas renoncer au viager et les montants versés seront définitivement perdus.

Quelle autre solution pour augmenter sa petite retraite ?

Dans le cas où vous souhaitez conserver votre bien immobilier pour vos héritiers, il existe une autre solution pour augmenter votre reste à vivre tous les mois. Le regroupement de crédits, également appelé rachat de crédits ou regroupement de prêts, est une opération financière à destination de toutes les personnes à la retraite qui souhaitent compenser la baisse de leurs revenus.

Le rachat de crédits, qu’est-ce que c’est ?

Le regroupement des crédits consiste à rassembler toutes les lignes de crédits, qui sont en cours en remboursement, en un seul prêt, soumis à un seul taux, pour une mensualité unique.

Quels sont les avantages d’un regroupement de crédits ?

Ses avantages sont multiples :

  • Conservation de sa banque ;
  • Une seule assurance emprunteur ;
  • Diminution des mensualités (jusqu’à 60%) grâce au rééchelonnement du remboursement ;
  • Un reste à vivre augmenté grâce à un taux d’endettement revu à la baisse ;
  • La possibilité d’intégrer, dans ce prêt unique, des besoins de trésorerie.

Vous pouvez effectuer une simulation de votre nouvelle mensualité en remplissant le formulaire ci-contre :

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